建物は「改修」と「更新」を繰返して品質を維持します。
建物は時間の経過と共に必ず劣化し、その防止が要求されます。
社会の進歩により、ビルへの要求水準は上がっていきます。
これを社会的劣化と言い、その水準まで高めていかねばなりません。
建物のLCC(ライフサイクルコスト)は、下図のように計算されています。
築40年で建物を解体する場合、40年間の累積費用は(BELCA試算による)
- 1.初期の建設費用と比べて、その後にかかる総合経費は極めておおきなものとなります。（71%）
- 2.修繕費・更新費は100年までの建物を延命するともっと大きくなります。（27.9%→38%）
- 3.保全費の削減は省人化設備導入が最も効果的です。
- 4.一般管理費のうち、事務経費は、PM業務を外注化することにより削減可能な場合があります。
建物は築30～35年以降適切な管理をしないと、集中的にトラブルが発生してきます。
| 停電！ | 排水管のつまり！ |
|---|---|
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| 雨漏り！ | 外壁タイル落下！ |
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| 排水管スケール | エアコン故障！ |
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| 暗い、陳腐化 | テナント不人気 |
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長期改修計画書は、ビル長期保有の羅針盤です。
将来的にどのタイミングで、どれだけの改修工事、更新工事の再投資をしてビルの延命を図るかを長期改修計画書を通して把握しておくことは極めて大切なことです。
長期改修計画書を作成し、活用するプロセスは
- 長期改修計画書を作成するため、最初に建物の現状がどんなものかを知るための「建物診断」をまず実施し、現状の姿を認識します。そのためには事前に竣工図書を読んだり、過去の工事履歴書を調べたり、お客様からヒアリングしたりします。
- 長期改修計画書作成により、ご自分の建物がいつ頃にどんな改修工事、更新工事が必要となるかを大極的な把握ができます。
- その上で、ここ数年のうちにやっておいた方がよい改修・更新工事内容を表現した「短期改修工事計画書」を作成、それを参考にして意思決定が可能になります。
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建物診断
の実施
建物全体の健康診断です。現状の劣化度合いが分かります。
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長期改修
計画書
の実施
各部位の耐用年数と現状とを比較して改修工事の時期の予測ができます。
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お客様に説明
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短期改修
計画書
の作成
1〜3年以内に改修工事を実施した方が望ましい工事項目と工事費用を提示します。
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お客様と
打合せ具体的方針の決定
長期改修計画書を作成いたします。
建築・設備を含めた総合的改修計画書を作成します
- 1.建物診断年から起算して、30年後までのスパンで表現します。
（例.築30年のビルならば築60年までのスパンとなります） - 2.耐用年数は標準的な「推奨年数」と、使用限界まで活用する「上限年数」を併記します。
短期改修計画書
長期改修計画書
- 本社：〒153-0043 東京都目黒区東山1-1-2 東山ビル
TEL03-3760-7701（代表） FAX 03-3760-7709
秋葉原オフィス：〒101-0041 東京都千代田区神田須田町2-23-1 天翔秋葉原万世ビル705号室
TEL03-5256-1545
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